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Better.com:抵押贷款的数字化革新

bfszw 数据报告 2020-11-15 19:50:26 26 0

导读

Better.com 创立于2014年,主要提供便捷的房产抵押贷款服务,是美国发展最快的房产金融创业公司之一。2019年,Better.com又推出新的房主保险和产权保险产品,并构建了房地产经纪人网络。Better.com董事会成员、投资者、Activant Capital创始人Steve Sarracino表示:“Better.com完全改变了消费者购买房屋的方式。他们提供的端到端数字解决方案简化了人们的抵押贷款流程,影响了价值数十亿美元的房屋交易市场。”该公司正在有效地改变数百万美国人房产投资的方式,于2018年入选了《Fobers》金融科技50强。

【中国金融案例中心 | 金融科技课题组 文:叶子 编辑:谢彬彬 】

Part 1 公司概述

1.1 公司简介

Better.com由Vishal Garg创立于2014年,2016年开始运营,是一家位于美国纽约的购房抵押贷款服务提供商,致力于为客户提供可靠的数字化途径,以满足其在线抵押的需求。该公司希望简化在线抵押贷款流程,消除了不必要的佣金及其他冗余费用,通过技术手段使贷款申请来得快速便捷,并对该流程进行更有效的控制。

Better.com的使命为“我们正在使房屋所有权的获得变得更简单快速,重要的是,所有美国人都可以更轻松地使用房屋。”Better.com的主要吸引力在于其简单的线上贷款流程。公司表示,其创新技术可以将贷款流程的结算时间缩短一半,且能为借款人平均节省至少3000美元的成本。传统的抵押贷款申请可能要花费数周的时间,而归功于高度自动化的流程,Better.com在三分钟内便能完成贷款预审批,极大地提升了贷款审批速度。同时,该公司不对借款人收取任何费用,通过与各类大型抵押贷款供应商合作,Better.com将客户贷款打包出售给合作伙伴,因此能将更多的利好转嫁给借款人。

2019年,Better.com向购房者提供了超过40亿美元的贷款,收入增长了5倍,达到了1.15亿美元。Better.com表示,公司在2019年至少增长了三倍,并在过去三年中增长了十倍。仅在2019年二季度,公司就提供了价值10亿美元的贷款,超过了2016年和2017年全年的总和。目前,公司共有员工一千余人,被《财富》杂志评为“2019年度纽约最佳工作场所”之一,在《Inc.》杂志评选的“5000家成长最快的公司”中排名第964位,并于2018年入围《福布斯》金融科技50强。

1.2 创始人及创始故事

Better.com由Vishal Garg创立于2014年,同许多初创公司一样,Better.com源起于Vishal Garg一次令人沮丧的寻贷经历。2012年底,Vishal Garg与妻子准备结束长期的租房生活,拥有一套属于自己家的房子。在经过数月的搜寻后,他们看中了曼哈顿东部一个美丽的房子并开始寻求贷款服务。而这一次困难重重的寻贷经历最终导致了购房的失败。

像大多数卖家一样,房主要求Vishal Garg提供抵押贷款预审批。Vishal Garg上网搜索了所有大型抵押贷款比价网站,遗憾的是,所有网站在其提交个人信息之后就不停地进行电话推销。所有推销员都承诺提供出色服务并信誓旦旦地保证“您可以信任我”;但不透明的人工操作、狂轰滥炸的电话、让人疑惑的各种点费及无法令人信服的安全保障措施,令Vishal Garg放弃了这一选择。

之后,Vishal Garg与其妻子尝试了其妻子工作单位的“雇主运行计划”。Vishal Garg的妻子在一家大型银行工作,该计划可以帮助员工获得有竞争力的住房贷款利率。尽管流程僵化、费用昂贵,但本着对银行的信任,Vishal Garg还是选择了它。贷款专员花了一个半小时询问Vishal Garg与其妻子的财务历史情况,并表示将在几周后跟进而没有提供更多的反馈细节。这不得不令Vishal Garg质疑银行的工作效率。几周后,银行寄送了冗长的费用清单。直到那时,Vishal Garg才发现拟购房屋近期没有进行过评估,这使得之前已进行的贷款流程全部作废。

进展到此,房主已逐渐失去耐心。银行始终要求Vishal Garg与房屋卖方先签订购买合同,否则不会对房屋进行估价,无法进行下面的贷款流程;而对Vishal Garg来说,只有先拿到了贷款审批才能购买房屋。最终,Vishal Garg的购房以失败收场,房主将房屋出售给了第二价高者。

失败的寻贷经历令Vishal Garg发现,市场上没有一家机构能够基于个人信息和电话访谈就在线提供抵押贷款预批准。没有机构能按照需求方的时间表提供服务而不占用用户的上班时间,没有机构能够以用户利益最大化为运营核心并提供高效的服务。这激发了Vishal Garg想要填补市场空白的想法,并最终转化为了Better.com的成立。

1.3 发展历程

针对贷款市场的服务痛点,Vishal Garg在2013年开始了Better.com的前期创立工作。他从各知名企业招募专业人才组建了一支精英团队,包括Google、Spotify和Microsoft的工程师,Blackstone的财务分析师,JetBlue的营销人才以及Provident、PHH Mortgage的高管人员。

2014年,Better.com在美国纽约正式成立,旨在重新设计贷款流程。公司与拥有十多年历史、专注于优质抵押贷款和大额抵押贷款的Avex Funding合作,并于2015年将其收购。2015年,Better.com开发了投资者规则引擎,使用算法将借款人、抵押品与10多家大型机构投资者进行匹配,并发放了第一笔100%数字贷款。

2016年,Better.com推出了自己的主打抵押贷款产品并完成了A轮融资,获得3000万美元资金。公司被批准为Fannie Mae的贷款服务商,并与17个顶级抵押贷款投资者建立了关系。2017年,Better.com与Kleiner Perkins Caufield Byers一起完成了1500万美元的B轮融资,并推出了“一天批贷”的贷款预审服务。

凭借着低廉的价格和优质的服务,2018年,Better.com总贷款额达到了10亿美元,并推出了Better Real Estate产品。同年,公司新增了550名员工并将其总部迁至世界贸易中心7号。2019年,Better.com推出了Better Cover、 Better Settlement Services产品,扩展了包括联邦住房管理局(Federal Housing Administration,简称FHA)在内的产品范畴,并完成了1.6亿美元的C轮融资。

1.4  融资情况

目前,Better.com已完成了总计2.54亿美元的融资,获得了包括Kleiner Perkins、Goldman Sachs、American Express Ventures、Ally Financial、Citi在内的多家投资者的大力支持。最近的一次融资发生在2019年1月31日,此次融资Better.com筹得了1.6亿美元,得到了Goldman Sachs、American Express Ventures等巨头投资者的资金支持。融资结束后,公司估值达到5.5亿美元。Better.com将运用该笔融资促进产品研发、人才招聘、平台拓展和战略合作伙伴关系的建立。

Part 2 商业模式

2.1 市场定位:透明便捷的抵押贷款数字平台

房产在美国经济中占据举足轻重的地位。住房市场意味着价值33万亿美元的业务,其中抵押贷款占据了15万亿美元。然而,由于不透明的贷款体系和收费昂贵的中介机构,家庭购房贷款的运作方式几十年来没有发生任何变化。

“我们正在使房屋购买变得更简单快捷,更重要的是,让所有美国人都可以更轻松地使用房屋。”Better.com认为,房屋所有权的获取应是快速、透明其低成本的,不应附加繁琐手续及不必要的费用。Better.com使用新的API技术,颠覆传统佣金结构,搭建透明、便捷的抵押贷款数字化平台,最终用低廉的价格和优质的客户服务使成千上万的客户受益。

2.2 主营业务

Better.com提供房屋抵押贷款、房地产代理对接、产权保险及房主保险等产品服务。通过Better.com的数字平台,房主可申请具有利率吸引力的抵押贷款,获取众多保险提供商的更优报价,并即时访问全国领先的房地产经纪人。

房屋抵押贷款

有别于传统模式,Better.com作为直接贷款人,不收取任何佣金或初始费用,采用全新的数字化方式帮助购房者摆脱佣金的困扰,方便快捷地获得贷款支持。平台与超过25家全球大型抵押贷款供应商建立关系,范围涵盖大型银行、投资基金及政府出资机构(如Fannie Mae)。在合作伙伴关系之上,Beeter.com使用技术将借款人与对房屋贷款感兴趣的供应商进行匹配,综合考虑市场条件、客户信用记录和房地产特征等各类因素,从而向借款人提供最优的贷款方案。

贷款的全部流程均在线上进行,客户可随时随地通过平台网站申请贷款。首先,客户输入房产信息;其次,系统会要求客户提供一些基本的个人财务信息和资料以进行一次信用查询,这一过程并不会影响用户的信用评分;再次,平台将根据用户的所有材料提供抵押选项。这过程中用户还可与专门的贷款顾问联系以获得更多的支持。在完成所有步骤后,系统在几秒钟内就能给出贷款估算,并在三分钟内完成贷款预审批。后续所有抵押和放款流程也均在线上进行。Better.com声称它完成一次完整的抵押贷款发放仅需21天,比行业平均水平(42天)低50%。

平台为用户提供多种类的抵押品选择,包括单户住宅、多户住宅(最多四个单元)、联排别墅、公寓等,在此基础上提供多样的贷款品种。利率选择方面,平台提供固定利率和可调整利率两种利率方案,并且用户可在申请过程中锁定利率,在获得房屋所有权之前该利率都不会改变。固定利率方案适用于计划长期持有房屋的客户,提供30年、20年、15年期的固定利率贷款。可调整利率方案适用于计划在几年后出售房屋或进行房屋再融资的客户,提供基于30年贷款期的10/1、7/1、5/1三类选择。以10/1为例,在还款期的前10年,客户可享受一个固定的低利率;在还款期的后20年,贷款利率将每年上调一次。

此外,Better.com还支持巨额贷款、联邦住房管理局(FHA)贷款和房屋再融资贷款。巨额贷款指购买超过地区指导价的房屋所对应的贷款,客户可选择固定利率或可调整利率两种方案。FHA贷款为Better.com与联邦住房管理局合作,为符合条件客户提供的低首付(3%)的贷款,客户可选择15年或30年期的固定利率方案。再融资贷款是Better.com为已获得房屋产权的客户提供了二次贷款选择,客户无需支付贷款启动金但需支付交易费用。

平台所提供的贷款均遵守政府资助企业(GSE),房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)以及联邦住房管理局(FHA)支持的抵押贷款的合格要求。对于借款人,平台要求需拥有良好的信誉(FICO得分通常为620或更高)且负债收入比在55%以下。

房地产代理对接

Better.com与诸多房地产代理商建立合作,构建房地产经纪人网络,为购房者提供便利的购房代理服务,并可尽量根据客户需求对接客户熟悉的代理人。当客户填写完相关资料后,平台会致电客户推荐客户所在地区符合需求的房产经纪人,房产经纪人将帮助购房者完成文书工作、谈判报价等事务。

同时,Better.com将房地产代理服务与抵押贷款结合,当借款人使用Finche、LLC、dba BRE、dba Better Home Services等推荐的房地产经纪人时,Better.com将向借款人提供2000美元的贷方信贷,客户可使用该资金作为抵押贷款优惠。

产权保险

Better.com提供价格透明、准时结账的产权保险服务。产权保险是房主在所有再融资和房屋买卖交易中都必须购买的保险产品。与其他形式的保险不同,产权保险可以保护借款人和贷款人免受所有权问题而规避未来风险,例如所购房屋的遗嘱问题或逾期贷款等。

Better.com提供贷方保单和所有者保单,并将两种保单进行捆绑销售,同时利于借款人和贷款人。一方面,每次房屋买卖和再融资交易都需要贷方保单,借款人需为此付款,若存在潜在的所有权问题,该保险可以保护抵押贷款方;另一方面,所有者保单则可以保护买方。目前,Better.com已在超过20个州开展产权保险服务。

房主保险

房主保险是一种必要的财产保险,可以涵盖财产损失,用于修复或替换损坏的房屋财产,并保护房主免受不必要的责任。对客户而言,无论是购买新房或为现有房屋进行再融资,所有抵押贷款都需要房主保险。然而,客户个人完成相关信息的搜索及筛选需要极高的时间成本,甚至最后也难以获取准确、合适且个性化的报价。Better.com抓住这一痛点,根据客户特点匹配合适的房主保险,作为附属产品与抵押贷款一并推出。客户可在申请贷款的同时在线购买保单,系统将根据客户的个人信息迅速推荐优质的数字运营商的保险报价。

平台通过与业内最好的公司合作实现这种个性化的匹配。当客户收到保险报价和保单后,保险代理商会指导客户明确所有承保范围。每位客户都会确定一个不同的承保范围,保险公司将具此确定不同类型的损害下所支付的最高费用,确保客户在事前明确保险条款内容。目前,Better.com已在超过20个州提供该业务,并在持续扩张。

2.3 盈利来源

传统贷款机构或贷款中介的盈利来源通常包括以下几类:1)贷款价格佣金;2)借款手续费,如申请、执行费用等;3)贷款利息;4)向最终贷款供应商出售贷款。Better.com采用完全不同的盈利模式,将交易成本压缩,使用自己的技术将借款人与最有兴趣购买其贷款的供应商直接进行匹配,极大降低了贷款过程中的中间手续费。Better.com不向借款客户收取任何费用或佣金,并且Better.com出售了贷款而无法获取利息,仅通过将贷款出售给二级市场上的最终供应商来进行盈利。 

Part 3 竞争与挑战

3.1 竞争优势

Better.com所处的房地产贷款市场具有广阔的需求,且其与众多机构建立合作伙伴关系,不向客户手续任何佣金及手续费,并保持了高效的批贷速度。此外,Better.com还具有许多具有市场竞争力的设计:1)无贷款启动金;2)即时贷款测算;3)提前锁定贷款利率;4)100%线上流程;5)专门的贷款顾问;6)在对接房地产代理服务中提供独特的贷款折扣;7)快速的32天贷款结清时间表,比同业节省10天;8)更少的种族偏见,线上贷款机构比面对面贷款机构拒绝少数族裔的概率低6%。这些设计为Better.com参与市场竞争奠定了良好基础。

3.2 面临挑战

(1)贷款产品种类缺乏多样化

目前,Better.com仍以抵押贷款为主要服务产品,虽然也拓展了产权保险、房主保险等其他附属集成业务,但是产品仍然较为单一。2019年,Better.com拓展了产品范围,包括提供FHA种类贷款,但依然没有房屋净值贷款、HELOC贷款、VA或USDA贷款等种类。为了吸引更多的客户,提供多样的贷款品种将是Better.com的未来挑战之一。

(2)业务覆盖地区范围和人群有限

Better.com目前仅在美国开展业务,尚未迈出国际化的步伐。在美国本土,Better.com的部分业务也没有覆盖所有地区。目前,该公司获准在39个州运营业务,如马萨诸塞州、明尼苏达州、夏威夷、内华达州、新罕布什尔州、弗吉尼亚州和佛蒙特州等地的借款人就无法通过Better.com平台获得贷款。不过Better.com近年也在不断扩张,致力于向更多地区提供服务,并吸引更广泛的客户群体。

(3)房屋贷款市场走势不明晰

截至2020年8月6日,美国市场的抵押贷款利率在今年内已八次刷新历史新低。据Freddie Mac的贷款市场调查,30年期固定利率抵押贷款的平均利率已降至2.88%,这是Freddie Mac跟踪利率49年以来的最低点。一般而言,低利率会激励潜在购房者购买住房以尽快锁定低利率。然而,据抵押银行家协会(MBA)截至7月31日当周的数据显示,尽管7月份抵押贷款利率下降且抵押贷款人的信贷可用性略有上升,但购房和再融资活动均呈下降趋势。购房抵押贷款申请较前一周下降了2%,但仍比去年同期高22%;再融资申请较前一周下降了7%,但与去年同期相比增长了84%,且当时的利率处于较高水平。未来抵押贷款市场仍有大量的业务需求,然而伴随利率、疫情变化等其他因素影响,具体变化仍不明晰。

(4)行业竞争激烈

Better.com并非唯一一家数字化抵押贷款提供商,在美国乃至全球有着众多相似的竞争者,且其业务表现并不逊于Better.com。例如在线借款平台SoFi,允许用户申请学生贷款再融资和个人抵押贷款。SoFi至今共计筹集了33亿美元的资金,收购了2家公司。截至2019年8月,SoFi在Facebook上已拥有23.11万粉丝,在Twitter上拥有5.42万粉丝。又如借贷平台LendKey(前身为Fynanz Inc.),其与数百家银行及信用社合作,允许消费者从所在地区的信用社和社区银行申请接收学生贷款。2018年3月,LendKey发放的贷款总额已超过20亿美元。此外,仍有许多相似的金融科技公司正在高速发展。

Part 4 未来发展

自美国发生新冠疫情以来,Better.com的贷款申请量增长了200%,今年3月和10月分别投放了10亿美元和14亿美元的抵押贷款。未来,Better.com计划持续扩张,丰富产品种类,开展多元化业务。在现有的产权保险、房主保险等保险产品上,继续推出的新的人寿保险产品。

2019年,Better.com雇用了1000名员工,将总部迁至了曼哈顿下城的世界贸易中心3号,并在夏洛特、科斯塔梅萨和奥克兰开设了三个新办事处,以适应其快速增长的需求。公司正在计划在拉斯维加斯、堪萨斯城和檀香山开设办事处。到2020年底,Better.com计划将拥有2000至3000名员工,进一步扩大公司规模。


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