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买房必看:住房公积金贷款的省钱攻略

bfszw 贷款攻略 2020-11-16 23:35:13 14 0

住房公积金贷款怎么用最省钱,首先应该是合理确定贷款年限,其次要选择适合自己的公积金冲还贷方式,公积金账户余额不同时有不同的处理方式。


合理确定贷款年限


由于公积金贷款利率要比商业性贷款利率低一个百分点,因此在组合贷款中,要合理地设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。如此,在同样的还款压力(即还款额相等的前提)下,就能以多偿还利率较高的商业性贷款而减少利息费用的支出。


目前根据相关的公积金政策,所购房屋为一手房和竣工5年以内的次新房的,公积金贷款最长年限为30年,所购房屋为二手房的,公积金贷款最长贷款年限为15年,并且不能超过借款人法定离休或者退休时间后的5年,即男性借款人可以贷到65岁,女性借款人可以贷到60岁。


由于一户家庭(夫妻)只可贷一笔公积金贷款。因此如果夫妻的年龄差异不大,那么丈夫来做贷款人,申请到的贷款年限时间更长;如果夫妻年龄相差较大,年龄较小的那一方做贷款人,就可以申请到期限更长的公积金贷款。


选择适合自己的公积金冲还贷方式


公积金冲还贷方式有两种,即“一次性还款法”和“逐月还款法”。“一次性还款法”是用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额的办法。“逐月还款法”是每月直接从委托人公积金账户中提取存款余额,用于归还当月贷款本息的办法。借款人应根据自己公积金账户资金余额和贷款具体情况选择合理的冲还贷方式。


1.公积金账户资金余额较大


如果自己公积金账户的余额有几万元,并且剩余贷款全部为商业性贷款(或公积金贷款余额很小)或全部为纯公积金贷款,采用“一次性还款法”较为有利,因为“一次性还款法”可利用公积金账户的资金归还贷款余额,在资金较多的情况下归还的贷款本金就多,如此可以减少贷款的利息支出。


例如,借款人王先生公积金账户余额有5万元,目前商业贷款余额20万元,如果采用“一次性还款法”,部分提前归还了5万元商业性贷款,使自己的贷款余额压缩为15万元。


在商业性贷款余额和公积金贷款余额均较大的情况下,采用“一次性还款法”就不一定合理,公积金冲还贷的顺序是先冲还公积金贷款再冲还商业性贷款,在公积金贷款余额较大的情况下,公积金资金可能全部冲还了公积金贷款,如此借款人就无法享受公积金的优惠贷款利率了。


例如,借款人王先生公积金账户余额有5万元,目前公积金贷款余额10万元、商业贷款余额20万元,如果采用一次性冲还法,归还了5万元公积金贷款,如此就无法享受这5万元低利率的公积金贷款了。


因此,银行专家建议要尽可能多的享受公积金贷款的优惠。通过采用“逐月还款法”+压缩“商业性贷款”的贷款期限来实现。例如?王先生公积金账户余额有5万元,目前公积金贷款余额10万元、贷款年限30年,每月还款额512.05元,商业贷款余额50万元,贷款年限30年,每月还款额2918.18元。现将商业贷款期限缩短至2年,则商业性贷款每月还款额变为22031.44元?每月还款合计为22543.49元,如此选择“逐月还款法”,冲还两期即基本可将公积金账户资金用完。并且绝大部分资金用于归还商业性贷款。


但重要的是应在公积金账户资金用完后再向银行申请延长贷款期限的服务个人住房公积金贷款,使月还款额控制在自己可以承受的范围内。


2.公积金账户资金余额较小


当您的公积金账户余额不多,相对来说采用“逐月还款法”的方式更好一些,因为公积金账户资金余额较小,如果采用“一次性还款法”,所能冲还的贷款本金也校小,一次性冲还法一年只可冲还一次,因此公积金资金在公积金账户中就被“冻结”了一年时间,由于公积金帐户存款利息低,对借款人而言不如使用“逐月还款法”,减少每个月的还贷压力。


另外,还提醒大家了解一个信息,即公积金冲还贷的方式是可以变更的,但每次变更必须在原委托方式已满一年以后才可操作。

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