撰文 / AI财经社 李逗
编辑 / 游勇 董雨晴
许家印人生中的很多个幸事，都离不开饭局。
2018年的秋天，许家印在恒大深圳总部攒了一个饭局，邀请了万科的郁亮、碧桂园的杨国强和融创的孙宏斌共进晚餐。几个“首富”轻车简行，没有了往日的高调和喧嚣。
大家都心事重重。郁亮说，万科不再是房地产公司，把万科定义为“城乡建设与生活服务商”；杨国强说，后悔当老大，不再争销量第一。
许老板此时是最适合做东道主的人选。他手里握着超3000亿现金，拥有随时可以实现的配资、杠杆，资本调度能力庞大。而他的事业版图不断展现出更多可能，没有人能断言他的能力边界。
但其他老板们就不好说了。那个秋天，一股秋意开始横扫整个地产行业。
刚刚经历过一轮舆论风暴的杨国强，开始主动降速，土地投资力度减了一半。郁亮不再重点关心房地产，而是张口闭口谈起了新兴业务；往常以大胆著称的孙宏斌，罕见地把安全二字挂在口边，尽管绿灯亮起时还是会忍不住踩上一脚。
这次聚会的前一年（2017），许家印刚刚超越“二马”登顶中国首富。也是那一年，恒大以3700亿销售额超越万科，成为宇宙第一房企，激动不已的许家印，企业开会时特地奏响音乐，庆祝了这个历史时刻。
谁又能想到，3年后的今天，用许家印的话说，“公司遇到了前所未有的巨大困难，全体恒大员工都经受着从未有过的严峻挑战”。
寒风乍起的2021年，并不是只有许家印一人输在这个棋局。难，已经成为地产大佬们的常态。进入三季度的9月份里，大佬们已经开始急寻“救护机”，有着区域地位的地产大佬们，寄希望于躲在“大而不倒”的保护伞下，但对于多数大佬来说，他们正在暴雷的边缘徘徊挣扎。
（图/视觉中国）
01
许家印的私人飞机起飞了，这次据说是许老板亲自北上求援。
左右逢缘的许老板不仅钱多，朋友也多。他能从河南太康走出来，除了历史机遇，遇到了房地产市场大爆发，也与他本人广结善缘、长袖善舞有关。2017年，恒大打算在A股借壳上市，融资额1300亿元，背后站着数十家顶级投资人和投资机构，这不是一般人能够拥有的能量。
刚刚进入9月的第一天，恒大又上了热搜，当天它举办了一场“保交楼军令状签署大会”，许家印出席了这场会议。他不仅公开表态，还签署了官方文件，召开了一场前所未有的大规模签约仪式。半天时间里，这个话题在微博实现了半亿阅读。
更细心一些的人还会发现，接下来9月的每个节假日里，许家印都不忘给公众打一针强心剂。9月10日（教师节），许家印承诺：“我可以一无所有，但恒大财富的投资不能一无所有！”9月22日深夜11点，恒大集团召开“复工复产保交楼”专题会。许家印对参会的4000多名各级领导强调，全力以赴抓好复工复产的重要性。
这是一种战术性的考量。“这是许家印的高明之处，越是这种时候越高调。” 一位券商人士分析道。频繁的曝光量，让许家印的名字如雷贯耳，但在最关键的恒大债务的推进上，还在等待许家印解答。
许家印的危机还没化解前，来自中原大地的地产大佬胡葆森，也罕见地发出了求助信号。
相比王石、潘石屹等地产大佬，胡葆森的名气并不算大。他面容和善而坚毅，有着豫商的中庸底色，更是被冯仑视为忠厚长者。在地产圈中，他与冯仑、王石共称为“中国房地产三君子”。但如今，冯仑、王石已经找到了人生新的方向，71岁的胡葆森始终还奋斗在一线。
（图/视觉中国）
但在2021年9月中旬，胡葆森开始坐不住了。一份建业地产向河南省政府发出的《救援报告》暴露了他的窘境。报告重点是压力陈述，在水灾和疫情双重影响下，建业的各项经济损失逾50亿元，恳请政府尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项逾50亿元。
这则救援报告发出后，建业高管们也反复强调，这是河南当地的“万人助万企”活动背景下产生的。“目前建业集团多数业态基本恢复到了灾前的生产经营状况。”但你细品，再细品，事情也没那么简单。
胡葆森与许家印都是河南老乡，但两人的机遇却完全不同。1992年，许家印离开家乡选择到深圳发展，2008年，当恒大上市受阻时，许家印连续3个月，每周都到香港富豪郑裕彤家里打牌，绞尽脑汁地打入了香港富豪圈，获得了郑裕彤的家族资金支持。渡过资金危机的许家印，在此后轰轰烈烈地开启全国化扩张。
而胡葆森却带着在香港磨砺10年的地产经验，返回了家乡河南。打从创业一开始，胡葆森就坚定了“深耕河南”的决心。与许家印的全国化扩张不同，胡葆森反其道而行之——只坚守河南。胡葆森要向下走，往小里做，一直做到河南的小城镇。“河南省有1亿人口，只要我能占到10%以上的市场份额，就有干不完的活，赚不完的钱。”胡葆森说道，他自嘲为一个“朴素的狭隘的河南主义者”。
事实证明，往大做有大了的弊端，往小做也有小的好处。刚刚过去的2020年，建业成为河南省第二大纳税大户，在河南雄霸一方。深耕河南20载，胡葆森成为当之无愧的河南房地产大佬。
但在地产行业的真正寒冬来临之际，胡葆森需要为建业做好过冬准备。
02
整个9月，许家印和恒大频频上热搜。但实际上，不只是恒大，地产商的日子都不好过。
中秋节当天，新力地产老板张园林突然从一个境外投资者群里退出。群内的新力工作人员急忙回应，老板操作失误退了群，但灵敏的投资者们很快意识到风向不对，认为张老板准备躺平、逃债，怀疑新力能否兑付10月份到期的2.5亿美元债。
很快，最坏的结果出现了。一天时间内，新力的股价从4元跌到5毛，市值创历史纪录地蒸发了87%。纵观港股房地产市场，新力创下了第二次一天跌出超八成股票的纪录。上一个单日跌破8成的房企，还是2019年时的佳源国际。
张园林的身价也瞬间蒸发近百亿港元。一年前，张园林和妻子还以110亿元的身家，跻身全球地产富豪榜。
两年前，一切都不是这番光景。新力控股成为登陆港交所的最年轻内地房企，年仅43岁的张园林成为最年轻的上市房企创始人。他特地换了个新发型，镜头里的他，咧着嘴，露出一口大白牙，笑着的双眼眯成了一条缝。
与其他地产大佬相比，张园林的发家之路相对“神速”。他2010年创业，短短几年就在南昌积累大量土地，年销售额从零到千亿只用了十年。
但与许家印、王健林、王石这些热衷抛头露面的大佬不同，张园林异常低调，几乎不接受媒体采访，也很少在公开场合露面，闷声发财。曾有业内人形容：“张老板的低调像其属相龙一样，隐介藏形。”但在这位老板刻意低调的同时，新力却在房地产行业逐步进入上升期。
不过，形势转瞬即逝。这也难怪。张园林走的是黑马房企们的经典扩张路线：加杠杆、全国化、高周转，这一套路现在已经不适用了。
股价暴跌前，张园林的日子已经不太舒心了。今年7月，一封网传的“新力地产老板求救信”在网上发酵， 这封信声称，张园林陷入了一个由5人合伙的金融诈骗圈套，被诈骗团伙诱导借钱，掏空财产。
尽管辟谣了，但不到两个月，A股还沉浸在中秋假期的欢快氛围中，在港股上市的新力地产却被资本爆锤，让刚刚获得喘息之机的张园林，经历了一场前所未有的劫难。
张园林想着断臂求生，甩卖资产，等待白衣骑士，无论如何也能活下去，这已经是他最坏的打算了。
但他低估了当下房企收并购市场的形势。张园林很缺钱，缺救命钱。早在9月初，市场上有关龙湖收购新力物业的消息，就已经传的沸沸扬扬。但辗转近一个月，新力物业的买家，迟迟没有现身。
甚至连融创的孙大胆都不敢轻易出手：“甭管你开什么价，是没法收并购的，并购进来500亿债消化不了，并购1000亿债更要死人了。”
这也怪不得孙宏斌。无论从行业形势，还是地产监管力度而言，2021都比以往严峻太多。2017，曾经陷入债务危机的王健林，还能找到一帮驰援天团帮他渡劫。
那时，只用了短短一个月时间，王健林就搞定了孙宏斌和富力的李思廉，卖掉了200亿元的资产，尽管摔了个酒杯，闹得不是很愉快，但终究是从泥潭中抽出身来。
然而时移势易，2018年泰禾暴雷了，2019年福晟和华夏幸福没能挺过去，2021年恒大和蓝光走到了悬崖边上。
退出微信群的张园林，之后再也没有在朋友圈发声。不止是他，去年还热热闹闹的房企收并购市场，今年变得异常安静。此前热衷在收并购市场“买买买”的世茂许世坛，到了今年也提出要以“卖家”的身份，出售非核心资产。另一家巨头万科也开始变得极为挑剔，考察了蓝光、恒大等一众房企后，又都拒绝了。
人人都在等待白衣骑士，但白衣骑士也得面对现实。三道红线的金融监管下，大佬们都忙着优化自家的负债数据，手中的余粮早就不多了。在相当一段长时间内，人们很难再见到地产收并购市场的“大玩家”。
甚至曾经的“并购王”孙宏斌，那句“除了我们以外，谁都有可能暴雷”都要食言了，9月24日，网上传出一封融创绍兴分部向当地政府发出的求助信，引发融创美元债下跌。信件内容的首条，赫然列着几个大字——是绍兴目前投资额最大的房地产开发公司。
（图/视觉中国）
03
大家都火烧眉毛的时候，并购这条路基本无望。地产大佬们环顾四周，发现靠人不如靠己。
刚刚过去的中秋佳节，“富力双雄”李思廉及张力为公司献上了一份厚礼，自掏腰包80亿元给公司还债。也是同一天，碧桂园服务以不超过100亿元的价格，把李思廉及张力口袋里的富力物业，收入囊中。
熟悉富力双雄一贯玩法的人都知道，这并不寻常。
李思廉和许家印一样，都喜爱玩德州扑克。这是一种冒险者的游戏，不仅投资圈爱玩，地产圈也很热衷。但据说许老板牌品不好，牌友们对他的印象一直不佳。
赌桌之外，李思廉把这种冒险精神，或多或少用在了商场的赌局中。
在香港长大的李思廉，切身感受到了香港房地产市场繁荣的过程，目睹了李嘉诚、李兆基、郑裕彤等房地产帝国的商业传奇。这些香港地产前辈们的经验，成为李思廉日后的经营思路，让富力有了一个快速成长起来的路径。
鼎盛之时的富力地产，曾经站在过房企们的山顶。富力曾经是华南五虎之首，就连恒大、碧桂园当年都要喊它一声大哥，但现在，富力已然被甩到了身后。
富力最近的一次高光时刻在2018年，与万达达成世纪大交易，花了200亿买了万达的77个酒店。
很多人还记得双方在发布会前，砍价摔酒杯的事情。事后看来，王健林摔杯子是有道理的，不仅酒店的价值远超过交易价格，关键是发布会的海报都打出去了，再来砍价，换谁都会不爽。
张力后来对这笔交易很满意：“这笔收购非常好，已经赚了百亿”。
靠着万达的77个酒店资产，富力成为了拥有全球最大豪华酒店的业主，而富力的资产规模也跻身行业前十。但幸福来得快，去得也快。
时间到了2021年，行业风向对富力不甚友好，李思廉及张力的故事开始有了新的方向。3年前的那笔震惊业内的“世纪交易”，并没有给富力带来转机，反倒更多造成了资金上的拖累。今年的年中业绩会上，富力也开始盘算着转让资产的事宜。
当然，与恒大的负债相比，富力的债务只是小巫见大巫，李思廉尚有腾挪空间。除了物业这张牌，大湾区旧改项目储备，让李思廉有着足够的翻身底气。
回看这些富豪的际遇和选择，其中暗合了某种相似性。他们都明白一个不言自明的规则——高投入，赌一把；喘口气、再投入，再赌一把。乃至更多地产同行，大都是这样过来的。挺过某个时期后，他们的人生又幸运地变成了金色。
（图/视觉中国）
然而，无数个历史故事，商业帝国在巨大势能聚集资源的同时，又往往会以超越想象的速度溃不成军。楼起楼塌的故事，在今年的房地产行业上演的格外多。
房地产“夜壶论”的信仰，正在这轮猛烈的调控节奏中逐步瓦解。当然，还会有许多大佬怀念房价魔幻上涨的旧时光，但行业底层逻辑、未来的地产格局都在2021年中悄然改变。那些靠赌的房企的好日子将一去不复返。
仅仅是一年前，这些地产大佬中的许多人，还被视为房地产企业中的领军人物。而一年后，他们的梦想、PPT、商业构想都成了人们茶余饭后的谈资。
但行业终归还是要回到正轨上，房企告别高周转、高杠杆的“年少轻狂”，将房住不炒作为长期发展目标，在规模与安全上找好自己的平衡。届时，房地产行业也将迎来更好的“中年时期”。
房企们的求救与自救行动还在进行中，相信在这场危机之后，他们将更加认可安全的重要性，将重心回归到产品和服务上。
宴会早已曲终人散，矗立在南山区的恒大超级总部，依然如初见那般的新奇和美丽。夜空中，整座大楼如往常一样的灯火辉煌，这里的欢声笑语或许还有回来的一天。
本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。
